相続登記が義務化！空き家を放置すると罰則も？今すぐできる対策と売却税金まで全まとめ

「両親が私たちと同居するために実家を出て、あの家、誰も住んでないんだよね」

わが家の両親（67歳）は数年前から私たちと一緒に暮らしています。もともと住んでいた実家は、今は誰も住まない空き家状態。草も伸びるし、雨漏りが心配だし、と母がこぼすことが増えてきました。

そんな状況で調べてみてわかったのが、2024年4月から「相続登記の義務化」がスタートしていたということ。しかも正当な理由がなければ罰則（過料）もあるという内容で、「え、知らなかったら大変なことになってた」と背筋が冷たくなりました。

今回の記事では、

• 相続登記義務化の内容と罰則
• 空き家を放置することのリスク
• 今すぐできる対策（登記・管理・売却）
• 空き家を売るときの税金と「3,000万円控除」
• 売れない空き家の意外な手放し方

をまとめました。「実家どうするか、まだ決めてない」という方にこそ読んでほしい内容です。

2024年4月から変わっていた。「相続登記の義務化」とは

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人には、相続を知った日から3年以内に登記することが法律で義務付けられました。

それまでは相続登記は「やらなくてもいい任意の手続き」でした。だから何十年も放置された空き家が全国にあふれ、所有者不明土地の問題が深刻になっていたんです。その対策として、今回の義務化が導入されました。

注意したいのは、過去の相続も対象になるということ。すでに相続が発生しているのに登記していない不動産がある場合、2027年3月31日までに登記が必要です。「昔のことだから関係ない」では通らない。

罰則はどのくらい？

正当な理由がなく期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料の対象になります。「過料」は罰金ではなく行政上のペナルティですが、登記を放置していると裁判所から通知が届くことになります。

知らなかったでは済まない時代になった、というのが正直な実感です。

「うちはまだ大丈夫」が一番危ない。空き家放置の4つのリスク

登記の義務化が始まった今、空き家を放置し続けることのリスクは以前より格段に大きくなっています。

リスク①：罰則（10万円以下の過料）

前述の通り、期限内に登記しなければ過料の対象に。「どうせ誰も確認しない」と思っていると、後から通知が届く可能性があります。

リスク②：固定資産税が最大6倍になるケースがある

空き家が行政から「特定空き家」に認定されると、住宅用地としての固定資産税の軽減措置が外れます。その結果、固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がるケースも。「誰も住んでないのに税金だけかかり続ける」という事態は、できれば早めに手を打ちたい。

リスク③：建物の劣化・近隣トラブル

人が住まなくなった家は、思いのほか早く傷みます。換気されないと内部でカビが発生し、害獣が住み着き、雑草が伸び……。近隣から苦情が来たり、最悪の場合は倒壊して隣に被害が出たりすることも。管理責任は所有者にあるという点を忘れずに。

リスク④：売りたくても売れなくなる

空き家は放置すればするほど資産価値が下がります。「いずれ売ろう」と思っていても、傷みがひどくなってからでは買い手がつきにくくなる。早めに動いた方が、より良い条件で売れる可能性が高いのです。

相続した空き家、今すぐできる3つの対策

対策①：とにかく早めに相続登記を済ませる

まず最初にやるべきことは、相続登記です。義務化になった今、後回しにするメリットはありません。

相続登記の流れは大きく分けると、

1. 戸籍謄本を集めて相続人を確定させる
2. 遺産分割協議書を作成する（相続人全員の合意をまとめる）
3. 法務局へ申請書を提出する

という3ステップ。戸籍収集から登記完了まで、自分でやると数週間〜数ヶ月かかることもあります。

「自分でできるのか、専門家に頼むべきか」の判断基準は、こちらの記事でくわしく解説しています。相続人の数や不動産の件数によって判断が変わるので、参考にしてみてください。

対策②：空き家の状態を確認・最低限の管理を

登記が完了したら、次に空き家の状態チェックを。定期的な換気・通水（水道を少し流す）・除草だけでも、劣化のスピードは大きく変わります。遠方に住んでいる場合は、管理代行サービスを使う手もあります。

うちの場合は父が月に一度様子を見に行っていますが、「駐車場の草がすごいことになってる」と毎回げんなりして帰ってきます。それを聞くたびに「やっぱりどうにかしないと」という気持ちが強くなってきました。

対策③：売るか・貸すか・手放すか、方針を決める

空き家の今後の方針は、大きく3つです。

• 売却する：一番すっきりする選択肢。売れる状態なら早いほど有利
• 賃貸に出す：収入になるが、管理負担・修繕費がかかる
• 手放す（国庫帰属など）：売れない土地の場合、条件を満たせば国に引き取ってもらえる制度もある

「とりあえず後回し」が一番損をするパターン。方針を決めるだけでも早めに動くことが大切です。

空き家を売るときの税金と「3,000万円特別控除」

「空き家 売却 税金」で調べると、難しい言葉がたくさん出てきて頭が痛くなりますよね。でもポイントを押さえると、意外とシンプルです。

相続した空き家を売ると税金はかかる？

相続した不動産を売却すると、売却益（売った金額－取得費用）に対して譲渡所得税がかかります。所有期間が5年超なら税率は約20%、5年以内なら約39%。

「空き家の3,000万円特別控除」を活用する

一定の条件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります（空き家に係る譲渡所得の特別控除）。

主な適用条件：

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋
• 相続発生後、空き家として一度も使用していないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 売却価格が1億円以下

3,000万円の控除は大きい。でも条件や期限があるため、早めに税理士に確認することをおすすめします。相続税の申告と合わせて相談できる税理士を早めに探しておくと安心です。

「売れない」と諦める前に知っておきたい2つの手段

「地方の空き家なんて売れないよ」と最初から諦めてしまう方も多いのですが、実はまだ選択肢があります。

手段①：不動産一括査定サイトを活用する

地元の不動産業者1社だけに任せていると、「やる気がない担当者に当たってしまった」ケースで何年も売れないまま放置されることがあります。実際、20年間地元業者に任せていたが一度も問い合わせがなかった、という話を聞いて他人事じゃないと思いました。

一括査定サイトを使うと、複数の業者に一度で査定依頼ができます。比較することで

• 相場感がつかめる
• 積極的に動いてくれる業者に出会える
• 競争原理で条件が良くなる可能性がある

といったメリットがあります。まずは「机上査定」（データ上の簡易査定）から始めて、価値の目安を知るだけでもOK。

手段②：自治体の「空き家バンク」「空き地バンク」を使う

売却が難しい地方の物件には、自治体が運営する「空き家バンク」という選択肢があります。自治体のウェブサイトに物件情報を掲載し、移住・定住を考えている人とマッチングする仕組みです。

通常の不動産市場では動かない物件でも、「地域で活用したい」という熱意ある担当者が親身に動いてくれることで売却が実現したケースもあります。仲介手数料が不要・低額なことが多いのもメリット。

利用の流れ：

1. 物件のある自治体の窓口に問い合わせる
2. バンクへの登録申請をする
3. マッチングが成立したら売買・賃貸契約へ

「地元に貢献できる形で手放せるかもしれない」という点が、私にはしっくりきました。ただし、すべての物件が必ずマッチングするわけではないので、他の手段と並行して進めるのがおすすめです。

まとめ：「いつかやろう」が一番コストが高い

義務化・罰則・固定資産税・建物劣化……調べれば調べるほど、放置のリスクが見えてきます。でも、逆に言えば「早めに動けば動くほど選択肢が多い」ということでもある。

今日できることを整理すると：

• 相続登記が終わっていなければ、まず登記の手続きを確認する
• 空き家の状態を確認し、最低限の管理を始める
• 売却・賃貸・手放すか、方針を家族で話し合う
• 売却するなら一括査定と空き家バンクを並行で動かす
• 税金が発生しそうなら税理士に早めに相談する

うちの両親の実家も、「いつかどうにかしよう」と思いながらずっと後回しにしてきました。でも今回調べてみて、「これは動かないとマズい」という気持ちに変わりました。父が「俺が死んだらどうなるんやろな」とつぶやいていた夜のことを思い出しながら、まず家族で話し合いの場を設けてみようと思っています。

まずは知ることから。この記事がその一歩になれば嬉しいです。